[충북메이커스 경철수 기자]최근 신탁사 특례가 도입되고 부동산신탁사를 통한 주택공급이 늘면서 설계변경이나 신탁사 면책에 대한 이의제기 금지 등 소비자에게 불리한 조항이 많아 분양계약 시 꼼꼼히 확인해야 할 것으로 보인다.

한국소비자원은 국내 부동산신탁사의 아파트 분양계약서 136개를 모니터링 한 결과 내부구조·마감재 변경 시 통지 의무를 누락하는 등 상당수가 소비자에게 불리해 개선이 필요한 것으로 확인됐다고 5일 밝혔다.

조사대상 136개 계약서를 비교한 결과 71.3%에 해당하는 97개는 세대 내부구조·마감재 등 경미한 사항의 설계·시공 관련 변경 통지 의무를 명시하지 않았고, 이 중 48개는 소비자의 이의제기조차 금지하고 있었다.

표준계약서에는 '경미한 사항의 변경은 6개월 이하의 기간마다 그 내용을 모아서 통보' 하도록 규정하고 있다.

주택법 상 경미한 사항은 세대 당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부구조의 위치나 면적, 내외장 재료 등을 변경하는 것을 의미한다.

또 71개(52.2%)는 ‘사업자가 계약 이행에 착수한 후’에는 계약 해제‧해지를 어렵게 하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 조항을 포함하지 않아 표준계약서보다 불리했다.

표준계약서는 중도금을 1회 납부하기 전까지는 소비자 사정으로 인한 계약 해제‧해지가 가능하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 사유도 다양하게 규정하고 있다.

사업자의 귀책사유로는 3개월 이상 입주지연, 중대한 하자 발생, 광고와 상이, 이중분양으로 소유권 이전 불가 등이다.

조사대상 136개 계약서 모두 ‘신탁계약 종료‧해제 시 부동산신탁사의 소비자에 대한 모든 권리‧의무를 시행위탁자에게 면책적으로 포괄 승계한다’는 조항을 담고 있다.

이는 표준계약서에는 없지만 신탁사가 불법행위 또는 중대 과실을 일으키는 등 귀책이 있는 경우에도 신탁사의 책임을 면제하는 것으로 해석될 수 있어 문제점으로 지적됐다.

이 중 20개(14.7%)는 신탁사 면책에 대한 이의제기도 금지하는 등 소비자의 권리를 부당하게 제한하고 있었다.

부동산 소유권 이전 시 ‘인지세법’에 따라 약 15만∼35만 원의 인지세가 발생하고, 2인 이상이 공동으로 계약서 등의 문서를 작성하는 경우 해당 문서에 대한 인지세를 연대해 납부할 의무가 있다.

그러나 조사대상 중 102개(75.0%)는 소비자가 인지세 전액을 부담하도록 했고, 사업 주체와 소비자가 인지세를 50%씩 부담하는 계약서는 6개(4.4%)에 불과해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

지난 3월 국민권익위원회는 아파트 분양계약 시 사업 주체와 입주자가 인지세를 나눠서 납부하도록 공정거래위원회에 표준계약서 개선을 권고한 바 있고, 공정거래위원회는 이를 반영한 표준계약서 개정작업을 진행 중이다.

최근 5년 6개월간(2018.1.∼2023.6.) 한국소비자원에 접수된 신탁사 관련 피해구제 신청사례는 총 103건으로, 전년도에 비해 2022년에 2.7배 증가했다.

피해유형별로 주요 사항에 대한 설명 및 고지가 미흡하거나 계약 당시 설명과 실제 계약 내용이 일치하지 않는 불완전한 계약이 54건(52.4%)으로 가장 많았고, 사실과 다른 표시‧광고 15건(14.6%), 입주 지연 등 계약 이행 지연 14건(13.6%), 청약철회 거부‧지연 13건(12.6%) 등 순이다.

한국소비자원 관계자는 “이번 조사 결과를 바탕으로 부동산신탁사에 아파트 표준 공급계약서를 준수하고, 신탁사의 면책조항 및 인지세 부담 주체 등 소비자에게 불리한 계약사항을 개선하도록 권고할 예정”이라며 “소비자에게는 ‘분양계약 체결 시 계약서에 명시된 조건을 꼼꼼히 확인’할 것을 당부한다”고 밝혔다.