[충북메이커스 경철수 기자]충북의 올 들어 주택시장 거래량이 소폭 상승했지만 준공 후 미분양이 늘어 향후 건설경기 회복까지는 상당 시일이 걸릴 것이란 분석이 나왔다.
20일 한국은행 충북본부 기획조사팀 이재진 조사역이 발표한 '충북 주택시장에 대한 평가 및 리스크 요인 점검' 자료에 따르면 도내 시·군별로 입주물량, 미분양 주택 등에서 상이한 흐름을 보이고 있다.
청주시의 경우 2023~2025년 중 연평균 입주물량이 4211가구로 2021~2022년 중 평균 3944가구와 비슷한 수준으로 비교적 낮은 미분양 주택수(151가구)를 보였고, 최근 청약 결과 호조 등을 고려하면 준공 후 미분양 우려는 제한적이었다.
반면 음성군의 경우 미분양 주택수는 과거(2017~2022년) 평균 406가구를 크게 상회하는 2325가구(2023년 5월 현재)로 2024년과 2025년에 각각 1735가구와 4816가구가 입주할 것으로 예정돼 준공 후 미분양 주택수가 증가할 가능성이 높았다.
일반적으로 분양시장에서 준공까지 2~3년 동안 미분양이 해소되지 않으면 준공 후 미분양으로 남기 때문이다.
준공 후 미분양은 건설사의 미수금과 대출비용 증가로 연결돼 재무 상태를 악화시키고, 할인 분양으로 이어져 기존 주택 매매가격을 떨어트리는 부작용으로 이어진다.
실제 충북지역 주택시장의 부진은 완화되는 양상이지만 지역내 주택 건설경기는 부진한 흐름이 계속되고 있다.
가계의 주택시장에 대한 심리를 보여주는 주택가격전망CSI는 2022년 4분기 66까지 하락했다가 2023년 6월 기준치 100을 상회하는 105를 기록했다.
살아나는 충북지역 주택시장 심리를 보여주듯 충북지역 월평균 아파트 입주물량은 2021년 776가구, 2022년 696가구, 2023년 상반기 384가구로 낮은 수준을 보였지만 2023년 하반기부터 2025년 중 각각 1076가구, 1163가구, 1109가구로 상당 폭 증가할 전망이다.
이는 주택가격 하락이 시작되기 전인 2022년 7월 전 착공된 주택들이 시차를 두고 준공되기 때문이란 설명이다.
하지만 2023년 1~5월 충북지역 주거용 건물 착공면적은 지난해 같은 기간에 비해 26.2% 감소했고, 5월 중 -52.6%로 감소폭이 확대됐다.
또 미분양 우려가 커지면서 분양 일정을 연기해 2023년 1분기 예정물량 4565가구에서 분량물량은 당초 계획대비 23.4%에 불과한 1070가구에 그쳤다.
준공 후 분양 연기는 건설사의 금융비용 증가로 이어질 가능성이 커 자칫 도산으로 이어질 수 있다는 우려다.
그나마 올 2분기 분양물량이 계획 대비 90.1%로 선전한 것은 위안이 되고 있다.
이는 정부정책의 변화로 분양가격이 상승했지만 주택공사비와 금융비용이 증가하면서 주택 건설사업의 수익성은 오히려 악화됐기 때문이란 분석이다.
여기에 최근 전기요금 인상에 따른 시멘트 등 주요 건자재 가격 추가 인상 압력이 증가했고, 부동산 PF 연체율이 증가하면서 자금조달의 불확실성도 커진 게 한몫 했다는 해석이다.
이재진 조사역은 "최근 충북지역 주택 매매시장이 소폭 반등했지만 건설경기의 선행지표인 건축허가와 건설수주액은 1~5월 중 각각 전년 동기에 비해 70.7%와 51.1% 감소했다"며 "시행사업 초기 단계인 LH공사 토지 입찰도 부진한 모습을 보이고 있는 점을 감안할 때 향후 지역 내 주택건설 착공부진은 상당기간 이어질 것으로 예상 된다"고 전망했다.
실제 충북지역 건설사들의 주요 재무지표는 건설경기 부진으로 2022년 중 악화되는 모습을 보이고 있다.
도내 건설사들의 영업이익률은 2022년 중 5.0%로 전년 6.1%에 비해 악화됐다.
부채비율도 77.8%로 전년(75.7%)에 비해 소폭 증가했다.
공사 및 분양 미수금도 1573억원으로 전년(962억원)에 비해 증가했다.
미분양이 증가하면서 분양미수금이 81억원에서 467억원으로 크게 증가했다.
2023년 상반기 중에도 주요 건설경기 지표가 부진했던 점을 고려하면 건설사 실적이 개선되는데 상당한 시일이 필요하다는 관측이다.
이 조사역은 "일부 지역의 미분양 누증이 준공 후 미분양 확대로 이어지지 않도록 주택공급 물량 및 시기를 수급 여건에 맞춰 조정할 필요가 있다"며 "준공 후 미분양 증가로 인한 건설사의 경영환경 악화가 금융 리스크로 이어지는 것을 예방하는 정책적 노력도 요구 된다"고 말했다.
이어 그는 "장기적인 관점에서 지역 건설사의 경영환경 개선 지원책을 마련해 지역민들의 안정적인 주거환경 조성을 도모할 필요가 있다"고 제언했다.